Kira Uyuşmazlıkları İle İlgili Sıkça Sorulan Sorular

UYARI:Aşağıdaki sorular genel kurallara göre cevaplanmıştır. Her somut olaya göre cevaplar değişiklik gösterebilir.

1. Kiracım, kira sözleşmesine uygun şekilde ödemeleri yapıyor. Ancak bu tutar rayiç kira bedelinin altında kalıyor. Herhangi bir itiraz hakkım var mı?
Kira sözleşmenizde yer alan yasal kira artışları yapılmasına rağmen kira bedeli birtakım ekonomik gerekçelerle rayicin altında kalıyor ise kira sözleşmesinin süresine bakılacaktır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, kira sözleşmeniz 5 yıllık süreyi geçmiş ise piyasa rayiç fiyatlarına göre yeni kira bedelinin tespitine yönelik dava açabilirsiniz.

2. Kiraya veren kira bedelinde %100 artış yapmak istiyor. Buna itiraz edebilir miyim?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 1. fıkrası ile kira artış oranında sınırlama getirilmiştir. Buna göre, kira sözleşmenizde belirlediğiniz oran TÜFE’deki 12 aylık ortalamayı geçmediği müddetçe geçerlidir; eğer bu oranı geçiyor ise kiraya veren bu artışı yapamaz. Yani kira artış oranı tavanı, TÜFE’deki 12 aylık ortalama oranıdır. Buna aykırı artışlara itiraz edebilirsiniz.

3. Kiraya verenin istediği yüksek kira artış oranını kabul etmediğim için taşınmazı boşaltmamı istiyor. Boşaltmak zorunda mıyım? Beni zorla çıkarabilir mi?
Kural olarak kesinleşmiş bir mahkeme kararı olmaksızın kiraya verenin sizi konuttan zorla çıkarma hakkı bulunmamaktadır. Bu çerçevede kiraya veren, yalnızca yüksek kira artış oranını kabul etmediğinizden bahisle sizi zorla çıkaramaz. Ancak kiraya veren uhdesinde, imzanızı içeren geçerli bir tahliye taahhütnamesi var ise buna istinaden tahliye işlemlerini icra dairesi aracılığıyla yapabilir.

4. Kiracım kira bedelini gecikmeli ve eksik ödüyor. Kira ilişkisini nasıl sona erdirebilirim?
Kiracının ana yükümlülüğü süresinde ve eksiksiz şekilde kira borcunu ödemektir. Eğer kiracı bu yükümlülüğünü yerine getirmiyor ise ve geçerli bir tahliye taahhütnamesi var ise kiraya veren buna bağlı olarak tahliye talepli icra takip süreci başlatabilecektir. Geçerli bir tahliye taahhütnamesi yok ise tahliye için iki yol bulunmaktadır. Birinci yol 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, iki ayrı kira dönemi için ihtarname göndermek suretiyle kiracıya verilen otuz günlük sürede ödeme yapılmadığı takdirde taşınmazın tahliye edileceğinin bildirilmesidir. Belirtilen sürede kiracı ödeme yapmaz ise iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılabilecektir. İkinci yol ise 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesi uyarınca, tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Burada gönderilen ödeme emrinde de ödeme için 30 günlük süre verilecek olup bu sürede kiracı ödeme yapmaz ise sürenin sona ermesi üzerine diğer şartların gerçekleşmesi ile tahliye davası açılabilecektir.

5. Evimi satışa çıkardım. Ancak kiracı müşterilere evi göstermeme izin vermiyor. Ne yapabilirim? Örneğin yedek anahtarla Kiracıdan habersiz şekilde eve girebilir miyim?
6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 319. maddesinin 2. fıkrası uyarınca kiracı, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, mülk sahibinin ve onun belirlediği üçüncü kişinin evi gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Mülk sahibi olarak siz evin gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmelisiniz. Burada kiracının da uygunluğunu dikkate almalısınız. Buna rağmen kiracı evi göstermiyor ise kiralananı göstermeye izin istemli dava açılabilecektir. Kiracıdan habersiz bir şekilde konuta girme hakkınız bulunmamaktadır. Kiracıdan habersiz şekilde evine girmeniz konut dokunulmazlığını ihlal suçunu işlemeniz anlamına gelir. 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu uyarınca, bir kimsenin konutuna, konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren veya rıza ile girdikten sonra buradan çıkmayan kişi, mağdurun şikâyeti üzerine, altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

6. Kiracısı olduğum ev sahibi apartmanın kapıcısının kıdem tazminatı ödemesini yapmamı istiyor. Kiracı olarak bunu ödemek zorunda mıyım?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca, apartmanın günlük rutin işlerinde gereken gider ve aidatlar için kira miktarı ile sınırlı olarak kiracının kat maliki ile birlikte müşterek ve müteselsil sorumluluğu bulunmaktadır. Ancak kıdem tazminatı günlük işleyişe dair giderler kapsamında değerlendirilemez. Kıdem tazminatından sorumlu olan kişi işverendir. Kiracı ise kapıcının işvereni değildir. Kapıcının işvereni kat malikleridir. Bu nedenle kural olarak kira sözleşmenizde açıkça kıdem tazminatından sorumlu olduğunuz hüküm altına alınmamış ise herhangi bir ödeme yapma zorunluluğunuz bulunmamaktadır.

7. Kiraya veren ödemeleri kira sözleşmesinde yer almayan banka hesaplarına yapmamı istiyor. Kiracı olarak aleyhime bir durum var mı?
Kiraya veren, ilerleyen zamanda kira bedelini ödemediğiniz iddiasıyla tahliye davası açabilecektir. Tarafınıza belirtilen banka hesaplarının sahibi kiraya veren ise ve açıklamaya kira ödemesi olduğunu yazdıysanız süreç lehinize sonuçlanabilir. Ancak banka hesabı farklı kişiler adınaysa ve başka deliller ile kira ödemesini kiraya verene yaptığınızı ispat edemezseniz tahliye riski ile karşı karşıya kalabilirsiniz.

8. Eşim kiracı olarak kaldığımız ev için tahliye taahhütnamesi vermiş ama benim buna onayım yok. Benim itiraz hakkım var mıdır?
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesi uyarınca, aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda eşin rızası olmadan verilen tahliye taahhütnamesi kural olarak geçersizdir. Ancak rızası olmayan eşin tahliye taahhütnamesi verildiğini öğrenir öğrenmez ev sahibine yazılı şekilde onayı olmadığını bildirmesi gerekmektedir. Aksi halde bu yazının yayınlandığı zamandaki içtihatlara göre, ev sahibi tahliye işlemlerine başladığında rızası olmayan eşin aile konutu itirazı mahkemelerce dikkate alınmayacaktır.

9. Kiraya verenin zorlamasıyla kanuni artışın üstünde kira ödemesi yaptım. Bu fazla ödemenin iadesini isteyebilir miyim?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 1. fıkrası ile kira artış oranında sınırlama getirilmiştir. Buna göre, kira sözleşmenizde belirlediğiniz oran TÜFE’deki 12 aylık ortalamayı geçmediği müddetçe geçerlidir. Kiraya veren bu tutar üzerinde artış yaparak tarafınızdan ödeme aldıysa ve sizin buna yönelik yazılı bir onayınız yoksa zamanaşımı defi dikkate alınarak geçmişe yönelik 5 yıllık kira farkını tahsil yoluna gidebilirsiniz.

10. Kira sözleşmemizde arka arkaya iki kira dönemini geciktirmem halinde tüm yıla dair kira borcunun muaccel olacağı yazıyor. Bu geçerli mi?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinin 1. fıkrası uyarınca, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu nedenle ilgili hükmün hiçbir geçerliliği bulunmamaktadır. Ancak bu düzenleme 01/07/2020 tarihinde yürürlüğe girdiği için bu tarih öncesindeki kira ihtilaflarında ilgili madde geçerli kabul edilebilir.

Detaylı bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.